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医疗建筑应有人文情怀
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以情寓管 服务增效
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我国房改向何处去

2015-08-21 16:50:44来源:中国建设报编辑:林龙豪
  两年来,我这个曾经参加和长期关注我国房改的老人,连续发表了十几篇文章。文章内容主要是反省我们(均包括我自己在内)在房改过程中宣传过的不当理念下出的“昏招”和走过的弯路。在回眸历史经验教训的基础上,我对深化我国房改需要梳理的若干问题,提出以下思考和供大家研讨的意见。

  一是我国房改的总目标

  建立住房制度的总目标,是为了解决好广大居民的住房问题。这人人都听得懂。可是我们在房改进程中,却一直没有鲜明地讲清楚这个问题。

  1996年联合国召开人居大会的宣言中,提出了“人人享有适当住房”的总目标,要求各国派出副总理级别的领导干部参会(我国是邹家华副总理参会),并在大会宣言上签字对实现总目标作出庄严承诺。后来,党和政府又提出了“住有所居”的总目标,与联合国的提法属于同义语。既然作了承诺并提出同义语的口号,就应在我国大力实行,但遗憾的是,我国在其后发布的房改文件中,却没有提及这个重大问题。

  从房改的经验教训中认识到,必须把“人人享有适当住房”亦即“住有所居”定为我国房改要实现的总目标。近期的具体目标则是,要让中低收入者中的中中和中下群体,都能买(租,下同)得起和买得到保障房。明确了总目标,才不会左右摇摆而保证房改的健康发展。如果有人要问,“中国房改向何处去?”回答就是:为实现“人人享有适当住房”的总目标而奋勇前行。

  二是我国房改要推行的住房制度

  1998年,国务院发出23号文,决定在我国推行在许多其他国家行之有效的现代住房制度。其主要内容应是:从政府不管转为政府要管住房问题,对居民有区别地提供保障房或商品房,即住房分类供应制度。23号文结合我国实际,提出的具体办法是:对高收入者供应商品住房;对中低收入者供应保障住房(当时取名为经济适用住房);对最低收入者供应廉租屋。

  英国在上世纪初改行现代住房制度,正面对着“住房灾难”的困难。依靠新制度“政府管住房”这一巨大力量,他们只用了不到20年的时间,就达到了居者有其屋的要求,并作了法律规定。美国在1930年改行现代住房制度,汲取英国大包大揽的教训而实行分类供应,只用了几年时间做到了中央政府下拨住房保障资金全部到位,当即宣布全面实现了新制度的要求。新加坡在上世纪60年代改行现代住房制度,当时还处于政府和人民都比较贫弱的景况。由于他们能够“取英美之长,走自已的路”,紧抓大比重建设供应中低收入者保障房这个关键环节,终于在上世纪90年代,做到了所有中低收入者都买得到和买得起相应的保障房。这些国家的经验可以证明,23号文决定推行住房分类供应制度,是在我国实现总目标惟一正确的选择。

  三是“二次房改”还是“深化房改”

  有人认为,要在总结经验教训的基础上,制定一套适合国情的住房法律或法规,从此迈开“二次房改”的新步伐。我认为,无论重新制定抑或补充修订住房法律或法规,仍应以推行23号文提出的住房分类供应制度为主。既然住房制度的基本内容没有改,就不是“二次房改”而是“深化房改”。

  四是推行新制度的关键

  既然要分类供应住房,首先就得弄清楚各类居民的比重。这里,我提出一个不成熟的建议(最后需由政府组织精细的统计和研讨来作出科学分类),即城镇各类居民占居民总数的比重,高收入者为15%、中低收入者为80%、最低收入者为5%。以上分类说明,我国的中低收入者和最低收入者占了居民总数的85%。而我国的中低收入者在世界各国人民的收入中,亦属于偏低的范畴。他们只有依靠政府提供适度的社会保障,才能解决好自己的住房问题。因此,大比重地建设供应保障房,是深化房改、实现总目标的关键。

  从我国人多地少以及需要保障房的居民人数巨大的实际出发、为了大比重建设保障房顺利进行,要确定以下政策:在一段时间内每年建设的住房总量中,保障房要占70%~85%的比重;每户居民只能拥有一套保障房;所有的保障房都是共有产权房,纳入保障房机制内运行,以防止保障房流失;保障房的套型面积为50~125平方米,其中50~90平方米套型的保障房要占70%以上,廉租屋的套型面积不得超过50平方米;保障房的出售价(含租金)和回购价由城市政府确定,每年公布一次,以保持充分的透明度。

  五是为何前些年我国房改进度迟缓

  从20世纪初开始,许多国家陆续地实行“房改”。其基本点是:摒弃旧的住房商品化制度,转为政府介入、社会保障住房与商品房有机结合的现代住房制度。

  我国的问题出在,“23号文既确定推行住房分类供应制度,又确定以住房商品化为指导思想”,因而各地执行新制度或者住房商品化老制度斱没有错。从200年到2007年,我国每年建设的保障房占总建房量的比重只有5%左右,而90%以上都是商品房,实际上走的是住房商品化的老路。这条老路不可避免地迅即产生许多突出问题。从2003年开始,我国政府连续发出8个以解决突出问题为主的宏观调控文件,但没有文件提出要解决走老路这个关键问题,因而很难解决各种突出问题。这些年产生的问题(如房价)渐渐突出,已给今后深化房改制造了许多严重的困难。走老路造成数量巨大的中中、中下群体“住房难”,正在逐步形成严峻的社会问题。由于住房具有极强的社会性,我们应该加深认识:深化房改实现总目标,必是建成幸福和谐社会的重要组成部分。

  从2008年开始,我国增加了保障房的建设数量,而且推出了好几种保障房。虽然在增加保障房种类方面给力了,但因困难太多,因而在增加保障房数量上却不够给力。预计到今年底,保障房只能覆盖居民总数的20%左右。因此,不仅要提高大比重建设保障房重要性的认识,更重要的是,要在克服困难、加快进度方面给足实力。

  六是大比重建设保障房是否超过政府负担能力

  上世纪初,英国在世界上推行现代住房制度,因缺乏经验,采取了对全体居民大包大揽的公房低租金办法。其优点是,政府加大了投入就能很快见效,因而较快地实现了居者有其屋的要求。其缺点是,公房越多,政府负担越重的问题逐步显露,并于1936年和1980年开展了两次以解决政府负担过重为主题的改革。美国1930年改行新制度时,汲取了英国的教训,把大包大揽改为“该多补的多补,该少补的少补,不该补的不补”的住房分类供应制度。新加坡汲取了英国政府介入发挥巨大作用之所长,决定由政府直接组织政府组屋(即保障房)的建设供应,同时弃英国大包大揽之所短而实行与美国有所不同的住房分类供应。他们将政府组屋分为:50~70平方米套型的组屋,单价低,政府有补贴;70~90平方米套型的组屋,单价适中,政府不补;90平方米以上套型的组屋,单价较高,政府有赚。全部组屋总体算下来,政府略有盈余。因而,他们坚持大比重建设保障房却没有增加政府负担。廉租屋由政府负担,但只占总房量的5%,而且主要是42平方米的小套型,政府负担不算重。

  新加坡让中低收入者的中下群体买得起保障房还有一条重要原因是,开始房改的上世纪60年代,其国家和居民都比较贫弱,房价也低。他们就以这个低房价为保障房的起点,坚持30年房价年平均涨幅1%~2%,直至上世纪90年代,每套50和60平方米组屋售价为6万和7万新元,让中下群体买得起。回头看我国,如果从开始就大比重建设保障房并严格控制房价年涨幅,如今保障房价格仍会维持较低水平,房价低,做到大比重建设保障房政府略有盈余和中下群体买得起房就不是难事。遗憾的是,这些年走了老路,房价飞涨,既丧失了维持保障房低房价的大好时机,又增加了今后大比重建设保障房减轻政府负担的困难。好在这些年建安成本涨幅远低于房价涨幅,抓住这一有利条件加上群策群力想办法,我们还有条件在建设保障房减轻政府负担方面作出成绩。

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